YAPI SÖZLEŞMESİ VE TEKNİK ŞARTNAME YAZIMI

Dönüşümü yapılacak binanın inşası için bir müteahhitle anlaşma yapılması gerekir. Müteahhitle nakit ödemeli ya da kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Binayı kendi imkanlarıyla yapmak isteyenler maliklerden birini müteahhit tayin ederek ve yetki belgeleri temin edilerek bunu gerçekleştirebilirler. Müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alıyorsa buna “kat karşılığı inşaat” denir. Arsası üzerinde ev yapmak isteyen kat malikleri müteahhitle anlaşma yaparak kat karşılığında inşaat sözleşmesi imzalayabilirler. Sözleşme müteahhit ile kat malikleri arasındaki bağlayıcı resmi belgedir. Daha sonra yaşanabilecek anlaşmazlıkları en aza indirmek için sözleşmenin her kaleminin büyük bir titizlikle hazırlanması gerekir.

Sözleşmeyi imzalamadan önce güncel imar durumunuzu araştırmalısınız. Yeni imar durumuna göre ne kadar yapı alanınızın çıktığını öğrenerek mevcut yapı alanınızla karşılaştırmalısınız. Mevcut yapı alanınız daha önceki imar durumuna göre yapılmış olduğundan, eğer imar durumunda bir artış olmamışsa, güncel hesaplamada da yaklaşık aynı alanlar bulunacaktır. Bu durumda müteahhit firmaya tavizde bulunmadan binanızın yenilenmesi çok zordur. Ya mevcut daireler küçültülerek inşaat alanından müteahhide daire alanı yaratılacak ya da müteahhide “yüklenici karı” verilerek bina yeniletilecektir.

Binanızın bulunduğu bölgede yeni binaların m2 satış fiyatlarını araştırarak binaların yapım m2 maliyetini öğrenmelisiniz. Eğer imarınızda artış varsa, yeni imara göre çıkacak inşaatın müteahhide maliyetini hesaplamalısınız. Sadece bölgedeki imar artışını öğrenmeniz yeterli değildir. Plan notlarını da incelemeniz gereklidir. Örneğin bölgenin lejantı “konut+ticaret” olup plan notlarında “zemin katta bağımsız dükkan yapılması şartı” bulunabilir. Müteahhit zemin katta daire yaparak kat maliklerine vermeyi planlarsa ileride paylaşımda sorun çıkabilir.

Tüm maliklerin önceden anlaşması ana gaye olmalıdır. Genelde anlaşmazlık mevcut bina ile yapılacak binadaki daire dağılımlarının şerefiye farkından ortaya çıkmaktadır. Bunu çözmek için önceden mevcut binadaki tüm dairelerin değer tespiti yaptırılmalı ve daha sonra yapılacak binanın projeleri belli olduktan sonra yeni bina dairelerinin değer tespiti yaptırılarak daireler arasındaki fark yüzdeleri hesaplanmalıdır. Böylece şerefiye farkı olanlar aradaki farkı birbirlerine ödeyerek uzlaşabilirler.

Yapı sözleşmesi ve teknik şartnameyi imzalarken, kendi kurduğunuz ekipteki avukattan hukuki destek almalısınız. Tarafların hukuki emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından, sözleşme görüşmeleri ve imza aşamasında her zaman bir hukuk bürosu ve avukattan destek almaları faydalı olacaktır. Avukat ücretlerinin müteahhit değil mülk sahipleri tarafından ödenmesi mülk sahiplerinin haklarını korumada önemli bir husustur.

Apartman yenileme projelerinde müteahhitlerin sunduğu projeleri mimarlara ve avukatlara incelet-melisiniz. Komşuların kendi aralarında karar vererek sözleşmeyi imzalamaları ileride kat maliklerinin mağduriyetiyle sonuçlanacak sorunlara yol açabilir.

Müteahhitlerle imzalanacak sözleşmede, imar planının değişmesi halinde oluşacak haklarla ilgili ek madde koydurmazsanız, kendi haklarınızı korumanız mümkün değildir. Olası bir imar planı değişikliğinden sonra oluşacak tüm haklarınızla ilgili olarak, sözleşmede aksi belirtilmediği takdirde herhangi bir hak talep edemezsiniz. Bu gibi mağduriyet durumlarını en aza indirmek için özellikle sözleşme ve teknik şartname hazırlanırken mutlaka bir avukattan destek almalısınız.

Kentsel dönüşüm sürecinin herhangi bir aşamasında sözleşmenin maddeleri hususunda taraflar kendi aralarında “prensipte” mutabık olabilirler, ancak sözleşme tapu dairesinde ve noterlikçe düzenlenip taraflarca imzalandıktan sonra yapım ruhsatına başvuru yapılmalıdır.

Nihai sözleşme, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi kapsamında noterde düzenlenmeli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre tapu kütüğüne kaydedilmelidir.

Güncellemelerden haberdar olabilmek ve rehberin basılı versiyonunu indirebilmek için formu doldurunuz.
Bu formu doldurarak ISMD ve YTONG'dan e-posta alımını kabul etmiş sayılırsınız.