SÖZLEŞME HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN ÖNEMLİ NOKTALAR

PLANLA İLGİLİ ÖNEMLİ NOKTALAR

Sözleşmede, arsa payları ve yeni bağımsız alanların dağılımı dahil her konuda tüm hak sahipleriyle uzlaşma sağlamalısınız. Bunun için, müteahhit firmayla imzalayacağınız sözleşme ve teknik şartname öncesi, binanızla ilgili kat planlarını ve bağımsız alanların dağılımını bir mimarla birlikte incelemelisiniz.Sözleşmede, belediyeye onaylatılmış proje ile sözleşmedeki projenin aynı olması şartını mutlaka arayın. Projenin inşası sırasında mecburi sebeplerden doğacak farklılıklar içinse, “tüm hak sahiplerinin onayının gerekliliği şartı” sözleşme maddesi olarak eklenmelidir.

Sözleşme avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir. Bu yüzden sözleşmeye mutlaka kat planı ekletmelisiniz. Yapılacak binanızın
planı sözleşmede belirlenmiş olmalıdır. Bu anlamda, sözleşme ekinde “kat paylaşım şeması” olmasına dikkat etmelisiniz. Hangi bağımsız bölüm kime ait, bu açık ve net olarak belirlenmelidir.

Belediyeler taslak olarak hazırlanmış avan projeleri onaylamaktadır. Bu avan projeler, ruhsat alımından önce değişiklik gösterebilmektedir. Sözleşmenin avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir.

ARSA PAYI VE ŞEREFİYE FARKI İLE İLGİLİ ÖNEMLİ NOKTALAR

Arsa payları bağımsız bölümlerin ana bina içindeki konum, büyüklük, yön, manzara vb. kıstaslara bağlı olarak belirlenen değerleriyle orantılı olarak verilir. Bunun için arsa paylarının düzenlenmesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki verilere göre arsa payı dağılımı yapılmalıdır. Arsa payları 6306 sayılı kanunla çok önem kazanmıştır. Özellikle arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla alınan kararda ve 1/3 azınlıktan yenilemeye rıza göstermeyenlere ait bağımsızların arsa payı değerleriyle satışa çıkartılmasında bunun önemi ortaya çıkmaktadır. Arsa paylarının bağımsızların kat irtifakı kurulduğu andaki değerlerine göre verilmesi gerekir ve bunları belirlemek proje müellifinin görevidir.

Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Dolayısıyla değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Kat irtifakının kurulu olduğu tarih esas alınarak, o tarihteki olası değerlere göre arsa payı yeniden belirlenir.

6306 sayılı yasa gereği 2/3 arsa payı çoğunluğuyla bina yenilenmesinde yapılacak yeni bina için müteahhitle bir proje üzerinde anlaşırken, eski dairelere göre edinilecek olan yeni dairelerde değer farkları olması nedeniyle malikler arasında rant tartışmaları da kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, sözleşme hazırlanmadan önce, müteahhidin hazırlayacağı taslak projeye göre bir arsa payı analizi yapılmalı ve bu arsa payı dağılımını sözleşmeye işlemek kaydıyla, şerefiye farklarını bağımsız sahipleri birbirlerine ödemelidir.

Müteahhitle kat karşılığı kar üzerinden anlaşılması, müteahhidin o oranda daire alacağı anlamına gelmeyebilir. Örneğin, müteahhidinizle %50 kar oranında anlaştıysanız, müteahhit o oranda değere sahip daire talep edebilir. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece müteahhit, arsa payları değere göre verildiğinden, arsa payı üzerinden değerini hesaplayarak m2 olarak daha düşük oranda olan ticari bir birim almak isteyebilir. Daha sonra yeni kat irtifakı kurulurken, müteahhide verilen arsa payları toplamı da o oranda olmalıdır.

Projede bodrum katlarının fonksiyonları ve kullanım alanları belirtilmiş olmalıdır. Müteahhit, bodrum katını kendi aldığı ticari ünitenin bağımsız alanına ait depo olarak planlamış ve tapuda kat irtifakı kurarken bunları kendi birimlerine eklenti olarak işaretletmiş olabilir. Tapuya bu şekilde işaretlenmiş bölümlerden kat maliki faydalanamaz.

Yeni yapılan projede, kat maliklerinin eski arsa paylarından belirli oranda alınıp yeni çıkacak dairelere paylaştırılacaktır. Dolayısıyla her kat malikinin arsa payları düşecektir. Yeni yapılan binada, bağımsız bölümlerin sayısı da artmış olacağından, yeni arsa paylarına göre bu paylaşım tekrar hesaplanmalıdır. Arsa payları, bağımsız birimlerin değeriyle orantılı olarak paylaştırılmış olmalıdır. Yeni yapılan binada tüm maliklere eski bağımsız birimlerine eşdeğer oranda pay verilmeye çalışılmalıdır.

Projenin yapıldığı ilçenin imar durumuna göre, yeni projede daha fazla bağımsız birim yapılmasının yanı sıra, bina yüksekliği de artmış olabilir. Bu durumda müteahhit yükselmeyi tercih edebilir. Bunun üzerine kat malikleri arasında bina paylaşımı sırasında anlaşmazlıklar çıkabilir.

Mevcut binada her katta dört daire varken, emsalden dolayı yükselen binanın yeni planına göre taban alanı azalmış ve her kat iki daireye düşmüş olabilir. Böylece arka cephede daire kalmadığında, arkadakiler ön cepheye geçecek, ön cephedeki diğer iki kat maliki de bir üst kata çıkacaktır. Bu dağılımlarda eski bağımsız birimlerin konumu nedeniyle şerefiye farkı kaçınılmazdır. Bazı hak sahiplerinin diğer maliklere şerefiye farkı vermek istememesi en çok rastlanan anlaşmazlıklardan biridir. Bu gibi durumlara mahal vermemek için, yeni arsa payları ve ödenecek şerefiye farkları, önce ortak karar protokolünde, daha sonra da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

GENEL UYARILAR

Sözleşmede bütün tarafların imzaları bulunmalıdır. Müteahhidin de sözleşmenin sonunda kendi adını eklemesi gerekir. Dolayısıyla müteahhidin de ismi kontrol edilmelidir. İmzalama işlemi eşzamanlı ve noter huzurunda yapılmalıdır.

Binanın boşaltılma tarihi, dairelerini boşaltmayan hak sahiplerinden alınacak tazminat bedeli, müteahhidin inşaata başlama tarihi, hak sahiplerine ödeyeceği kira bedelleri vb. konular sözleşmede açıkça belirtilmeli ve her iki tarafı da koruyacak cezai şartlar sözleşmeye eklenmelidir.

Vergi, harç gibi giderlerin müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşme kapsamında kat irtifakı tesisinin ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağının, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağının açıkça ifade edilmesi gereklidir.

Sözleşme içeriğinde, faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek, masrafı kendisine ait olmak üzere “anahtar teslim” olduğu, her türlü maddi ve hukuki ayıp olmaksızın yerine getirme görevinin müteahhide ait olduğu belirtilmelidir.

Yapı kullanma izin belgesi (iskan izni) almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı, inşaatın teslim süresi açık bir şekilde belirlenmelidir.

Sözleşmenizde mutlaka iskan izni alınması şartı bulunmalıdır. Bina zamanında bitirilmediği, geç teslim edildiği, iskan alınamadığı ya da sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı durumlarda ortaya çıkacak cezai şartların neler olacağı sözleşmede açık şekilde belirlenmelidir.

Sözleşmenin konusu ve hisse paylaşımı, (varsa) arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler ve bunların devir şartları net bir şekilde açıklanmalıdır. Müteahhidin inşaatı yürütürken iş güvenliğiyle ilgili her türlü yasal mevzuata uyacağına ilişkin yükümlülükler açık bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir. İnşaat sırasında gerçekleşebilecek olası iş kazaları durumunda hak sahiplerini korumak adına “inşaat faaliyet sigortası” yapılmalıdır. İş kazası olması durumunda hak sahiplerinin tazminat yükümlülükleri müteahhit tarafından karşılanmalıdır.

Sözleşmede müteahhidin kontratı feshedebilmesi üzerine bir madde eklenmiş mi dikkat edilmelidir. Sözleşmede müteahhidin sözleşmeden vazgeçebilmesini sağlayacak bir madde varsa şartları kontrol edilmelidir. “Mücbir sebeplere” dair maddeler, sözleşme yükümlülüklerinin ihlali durumunda kaçış maddesi olarak kullanılmaktadır. “Mücbir sebepler” gibi açık uçlu ibarelerin tanımlanarak kısıtlanmasını istemelisiniz!

Kaybedilen imar hakları olması durumunda nasıl bir dağıtım yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Tapuların ipoteksiz olmasına ve tapunun ne zaman iade edileceğine dair bilgiler eksiksiz olmalıdır.

Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onaylanmalıdır.

Güncellemelerden haberdar olabilmek ve rehberin basılı versiyonunu indirebilmek için formu doldurunuz.
Bu formu doldurarak ISMD ve YTONG'dan e-posta alımını kabul etmiş sayılırsınız.