YAPI SÖZLEŞMESİ VE TEKNİK ŞARTNAME YAZIMI

Dönüşümü yapılacak binanın inşası için bir müteahhitle anlaşma yapılması gerekir. Müteahhitle nakit ödemeli ya da kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Binayı kendi imkanlarıyla yapmak isteyenler maliklerden birini müteahhit tayin ederek ve yetki belgeleri temin edilerek bunu gerçekleştirebilirler. Müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alıyorsa buna “kat karşılığı inşaat” denir. Arsası üzerinde ev yapmak isteyen kat malikleri müteahhitle anlaşma yaparak kat karşılığında inşaat sözleşmesi imzalayabilirler. Sözleşme müteahhit ile kat malikleri arasındaki bağlayıcı resmi belgedir. Daha sonra yaşanabilecek anlaşmazlıkları en aza indirmek için sözleşmenin her kaleminin büyük bir titizlikle hazırlanması gerekir.

Sözleşmeyi imzalamadan önce güncel imar durumunuzu araştırmalısınız. Yeni imar durumuna göre ne kadar yapı alanınızın çıktığını öğrenerek mevcut yapı alanınızla karşılaştırmalısınız. Mevcut yapı alanınız daha önceki imar durumuna göre yapılmış olduğundan, eğer imar durumunda bir artış olmamışsa, güncel hesaplamada da yaklaşık aynı alanlar bulunacaktır. Bu durumda müteahhit firmaya tavizde bulunmadan binanızın yenilenmesi çok zordur. Ya mevcut daireler küçültülerek inşaat alanından müteahhide daire alanı yaratılacak ya da müteahhide “yüklenici karı” verilerek bina yeniletilecektir.

Binanızın bulunduğu bölgede yeni binaların m2 satış fiyatlarını araştırarak binaların yapım m2 maliyetini öğrenmelisiniz. Eğer imarınızda artış varsa, yeni imara göre çıkacak inşaatın müteahhide maliyetini hesaplamalısınız. Sadece bölgedeki imar artışını öğrenmeniz yeterli değildir. Plan notlarını da incelemeniz gereklidir. Örneğin bölgenin lejantı “konut+ticaret” olup plan notlarında “zemin katta bağımsız dükkan yapılması şartı” bulunabilir. Müteahhit zemin katta daire yaparak kat maliklerine vermeyi planlarsa ileride paylaşımda sorun çıkabilir.

Tüm maliklerin önceden anlaşması ana gaye olmalıdır. Genelde anlaşmazlık mevcut bina ile yapılacak binadaki daire dağılımlarının şerefiye farkından ortaya çıkmaktadır. Bunu çözmek için önceden mevcut binadaki tüm dairelerin değer tespiti yaptırılmalı ve daha sonra yapılacak binanın projeleri belli olduktan sonra yeni bina dairelerinin değer tespiti yaptırılarak daireler arasındaki fark yüzdeleri hesaplanmalıdır. Böylece şerefiye farkı olanlar aradaki farkı birbirlerine ödeyerek uzlaşabilirler.

Yapı sözleşmesi ve teknik şartnameyi imzalarken, kendi kurduğunuz ekipteki avukattan hukuki destek almalısınız. Tarafların hukuki emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından, sözleşme görüşmeleri ve imza aşamasında her zaman bir hukuk bürosu ve avukattan destek almaları faydalı olacaktır. Avukat ücretlerinin müteahhit değil mülk sahipleri tarafından ödenmesi mülk sahiplerinin haklarını korumada önemli bir husustur.

Apartman yenileme projelerinde müteahhitlerin sunduğu projeleri mimarlara ve avukatlara incelet-melisiniz. Komşuların kendi aralarında karar vererek sözleşmeyi imzalamaları ileride kat maliklerinin mağduriyetiyle sonuçlanacak sorunlara yol açabilir.

Müteahhitlerle imzalanacak sözleşmede, imar planının değişmesi halinde oluşacak haklarla ilgili ek madde koydurmazsanız, kendi haklarınızı korumanız mümkün değildir. Olası bir imar planı değişikliğinden sonra oluşacak tüm haklarınızla ilgili olarak, sözleşmede aksi belirtilmediği takdirde herhangi bir hak talep edemezsiniz. Bu gibi mağduriyet durumlarını en aza indirmek için özellikle sözleşme ve teknik şartname hazırlanırken mutlaka bir avukattan destek almalısınız.

Kentsel dönüşüm sürecinin herhangi bir aşamasında sözleşmenin maddeleri hususunda taraflar kendi aralarında “prensipte” mutabık olabilirler, ancak sözleşme tapu dairesinde ve noterlikçe düzenlenip taraflarca imzalandıktan sonra yapım ruhsatına başvuru yapılmalıdır.

Nihai sözleşme, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi kapsamında noterde düzenlenmeli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre tapu kütüğüne kaydedilmelidir.

SÖZLEŞME HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN ÖNEMLİ NOKTALAR

PLANLA İLGİLİ ÖNEMLİ NOKTALAR

Sözleşmede, arsa payları ve yeni bağımsız alanların dağılımı dahil her konuda tüm hak sahipleriyle uzlaşma sağlamalısınız. Bunun için, müteahhit firmayla imzalayacağınız sözleşme ve teknik şartname öncesi, binanızla ilgili kat planlarını ve bağımsız alanların dağılımını bir mimarla birlikte incelemelisiniz.Sözleşmede, belediyeye onaylatılmış proje ile sözleşmedeki projenin aynı olması şartını mutlaka arayın. Projenin inşası sırasında mecburi sebeplerden doğacak farklılıklar içinse, “tüm hak sahiplerinin onayının gerekliliği şartı” sözleşme maddesi olarak eklenmelidir.

Sözleşme avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir. Bu yüzden sözleşmeye mutlaka kat planı ekletmelisiniz. Yapılacak binanızın
planı sözleşmede belirlenmiş olmalıdır. Bu anlamda, sözleşme ekinde “kat paylaşım şeması” olmasına dikkat etmelisiniz. Hangi bağımsız bölüm kime ait, bu açık ve net olarak belirlenmelidir.

Belediyeler taslak olarak hazırlanmış avan projeleri onaylamaktadır. Bu avan projeler, ruhsat alımından önce değişiklik gösterebilmektedir. Sözleşmenin avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir.

ARSA PAYI VE ŞEREFİYE FARKI İLE İLGİLİ ÖNEMLİ NOKTALAR

Arsa payları bağımsız bölümlerin ana bina içindeki konum, büyüklük, yön, manzara vb. kıstaslara bağlı olarak belirlenen değerleriyle orantılı olarak verilir. Bunun için arsa paylarının düzenlenmesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki verilere göre arsa payı dağılımı yapılmalıdır. Arsa payları 6306 sayılı kanunla çok önem kazanmıştır. Özellikle arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla alınan kararda ve 1/3 azınlıktan yenilemeye rıza göstermeyenlere ait bağımsızların arsa payı değerleriyle satışa çıkartılmasında bunun önemi ortaya çıkmaktadır. Arsa paylarının bağımsızların kat irtifakı kurulduğu andaki değerlerine göre verilmesi gerekir ve bunları belirlemek proje müellifinin görevidir.

Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Dolayısıyla değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Kat irtifakının kurulu olduğu tarih esas alınarak, o tarihteki olası değerlere göre arsa payı yeniden belirlenir.

6306 sayılı yasa gereği 2/3 arsa payı çoğunluğuyla bina yenilenmesinde yapılacak yeni bina için müteahhitle bir proje üzerinde anlaşırken, eski dairelere göre edinilecek olan yeni dairelerde değer farkları olması nedeniyle malikler arasında rant tartışmaları da kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, sözleşme hazırlanmadan önce, müteahhidin hazırlayacağı taslak projeye göre bir arsa payı analizi yapılmalı ve bu arsa payı dağılımını sözleşmeye işlemek kaydıyla, şerefiye farklarını bağımsız sahipleri birbirlerine ödemelidir.

Müteahhitle kat karşılığı kar üzerinden anlaşılması, müteahhidin o oranda daire alacağı anlamına gelmeyebilir. Örneğin, müteahhidinizle %50 kar oranında anlaştıysanız, müteahhit o oranda değere sahip daire talep edebilir. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece müteahhit, arsa payları değere göre verildiğinden, arsa payı üzerinden değerini hesaplayarak m2 olarak daha düşük oranda olan ticari bir birim almak isteyebilir. Daha sonra yeni kat irtifakı kurulurken, müteahhide verilen arsa payları toplamı da o oranda olmalıdır.

Projede bodrum katlarının fonksiyonları ve kullanım alanları belirtilmiş olmalıdır. Müteahhit, bodrum katını kendi aldığı ticari ünitenin bağımsız alanına ait depo olarak planlamış ve tapuda kat irtifakı kurarken bunları kendi birimlerine eklenti olarak işaretletmiş olabilir. Tapuya bu şekilde işaretlenmiş bölümlerden kat maliki faydalanamaz.

Yeni yapılan projede, kat maliklerinin eski arsa paylarından belirli oranda alınıp yeni çıkacak dairelere paylaştırılacaktır. Dolayısıyla her kat malikinin arsa payları düşecektir. Yeni yapılan binada, bağımsız bölümlerin sayısı da artmış olacağından, yeni arsa paylarına göre bu paylaşım tekrar hesaplanmalıdır. Arsa payları, bağımsız birimlerin değeriyle orantılı olarak paylaştırılmış olmalıdır. Yeni yapılan binada tüm maliklere eski bağımsız birimlerine eşdeğer oranda pay verilmeye çalışılmalıdır.

Projenin yapıldığı ilçenin imar durumuna göre, yeni projede daha fazla bağımsız birim yapılmasının yanı sıra, bina yüksekliği de artmış olabilir. Bu durumda müteahhit yükselmeyi tercih edebilir. Bunun üzerine kat malikleri arasında bina paylaşımı sırasında anlaşmazlıklar çıkabilir.

Mevcut binada her katta dört daire varken, emsalden dolayı yükselen binanın yeni planına göre taban alanı azalmış ve her kat iki daireye düşmüş olabilir. Böylece arka cephede daire kalmadığında, arkadakiler ön cepheye geçecek, ön cephedeki diğer iki kat maliki de bir üst kata çıkacaktır. Bu dağılımlarda eski bağımsız birimlerin konumu nedeniyle şerefiye farkı kaçınılmazdır. Bazı hak sahiplerinin diğer maliklere şerefiye farkı vermek istememesi en çok rastlanan anlaşmazlıklardan biridir. Bu gibi durumlara mahal vermemek için, yeni arsa payları ve ödenecek şerefiye farkları, önce ortak karar protokolünde, daha sonra da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

GENEL UYARILAR

Sözleşmede bütün tarafların imzaları bulunmalıdır. Müteahhidin de sözleşmenin sonunda kendi adını eklemesi gerekir. Dolayısıyla müteahhidin de ismi kontrol edilmelidir. İmzalama işlemi eşzamanlı ve noter huzurunda yapılmalıdır.

Binanın boşaltılma tarihi, dairelerini boşaltmayan hak sahiplerinden alınacak tazminat bedeli, müteahhidin inşaata başlama tarihi, hak sahiplerine ödeyeceği kira bedelleri vb. konular sözleşmede açıkça belirtilmeli ve her iki tarafı da koruyacak cezai şartlar sözleşmeye eklenmelidir.

Vergi, harç gibi giderlerin müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşme kapsamında kat irtifakı tesisinin ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağının, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağının açıkça ifade edilmesi gereklidir.

Sözleşme içeriğinde, faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek, masrafı kendisine ait olmak üzere “anahtar teslim” olduğu, her türlü maddi ve hukuki ayıp olmaksızın yerine getirme görevinin müteahhide ait olduğu belirtilmelidir.

Yapı kullanma izin belgesi (iskan izni) almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı, inşaatın teslim süresi açık bir şekilde belirlenmelidir.

Sözleşmenizde mutlaka iskan izni alınması şartı bulunmalıdır. Bina zamanında bitirilmediği, geç teslim edildiği, iskan alınamadığı ya da sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı durumlarda ortaya çıkacak cezai şartların neler olacağı sözleşmede açık şekilde belirlenmelidir.

Sözleşmenin konusu ve hisse paylaşımı, (varsa) arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler ve bunların devir şartları net bir şekilde açıklanmalıdır. Müteahhidin inşaatı yürütürken iş güvenliğiyle ilgili her türlü yasal mevzuata uyacağına ilişkin yükümlülükler açık bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir. İnşaat sırasında gerçekleşebilecek olası iş kazaları durumunda hak sahiplerini korumak adına “inşaat faaliyet sigortası” yapılmalıdır. İş kazası olması durumunda hak sahiplerinin tazminat yükümlülükleri müteahhit tarafından karşılanmalıdır.

Sözleşmede müteahhidin kontratı feshedebilmesi üzerine bir madde eklenmiş mi dikkat edilmelidir. Sözleşmede müteahhidin sözleşmeden vazgeçebilmesini sağlayacak bir madde varsa şartları kontrol edilmelidir. “Mücbir sebeplere” dair maddeler, sözleşme yükümlülüklerinin ihlali durumunda kaçış maddesi olarak kullanılmaktadır. “Mücbir sebepler” gibi açık uçlu ibarelerin tanımlanarak kısıtlanmasını istemelisiniz!

Kaybedilen imar hakları olması durumunda nasıl bir dağıtım yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Tapuların ipoteksiz olmasına ve tapunun ne zaman iade edileceğine dair bilgiler eksiksiz olmalıdır.

Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onaylanmalıdır.

TEKNİK ŞARTNAME İLE İLGİLİ UYARILAR

Mimari projenin imar, ısı yalıtımı ve yangından korunma yönetmeliklerine uygun olması şarttır. Mimari projenin söz konusu yönetmeliklere aykırı olduğu durumlarda konuta iskan izni verilemeyeceği için, mal sahipleri sonradan yapacakları satışlarda büyük sıkıntılarla karşılaşabilirler.

Binanızı yenilerken, imar durumunuzun olup olmamasına göre farklı imar kanunlarına tabi olabilirsiniz. Kat maliklerine emsal avantajı sağlamak açısından doğru emsal hesabının yapılması çok önemlidir.

İkamesi” veya “muadili” gibi ibareler açık uçlu olması dolayısıyla yanıltıcıdır. Sözleşmede ve teknik şartnamede, yapıda kullanılması öngörülen malzeme marka/modellerinin açıkça belirtilmesi ya da belirlenen malzemenin “muadili” olarak kabul edilen ürünün marka/modelinin notlara eklenmesi gerekmektedir. Yapı Malzemeleri Yönetmeliği gereğince, yapıda kullanılacak tüm yapı malzemelerinin CE veya G işaretine sahip olması mecburidir.

Teknik şartnamede, kullanılacak malzemelerin kaliteleri (örneğin birinci sınıf malzeme, A sınıf malzeme, lüks malzeme vs.) detaylıca belirtilmelidir.

Projelerde ve teknik şartnamelerde yer alan ürünlerin yapıda uygulandığından emin olmak için kontrollerin titiz bir şekilde yapılması sağlanmalıdır.

TEKNİK ŞARTNAMEDE SÖZÜ GEÇEN MİMARİ VE TEKNİK DETAYLAR

Proje tasarımında, Deprem Yönetmeliği’ne uygun bir yapı sistemi oluşturmak esastır.

Statik hesaplamalarda, yürürlükte olan Türk Standartları Enstitüsü ve Deprem Yönetmeliği’ne uyulması gerekmektedir.

5627 sayılı “Enerji Verimliliği Kanunu” ve buna bağlı olarak çıkartılan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, her binaya ait bir Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir.

Bu belgeye göre, enerji sınıfı en az “C” olan binalara yapı ruhsatı verilmektedir. Enerji tasarrufu sağlayan yapı malzemeleri ve sistemleri kullanılarak “A” veya “B” gibi daha yüksek enerji sınıfında binalar inşa edilmesi de mümkündür. Bu yapılar uzun vadede “C” sınıfı binalara göre daha avantajlıdır.

Mantolama ve diğer cephe kaplamalarında yangın güvenliğiyle ilgili önlemlerin alınması gerekmektedir. Yangın yönetmeliğinin 27. ve 29. maddelerinde belirtilen koşullara uyulması ve uygun malzemelerin kullanılması zorunludur.

Doğramalar ve cephe elemanlarında, iklim kontrolü olan yapı elemanları kullanılması tavsiye edilir.

Teknik şartnameyi ve projeyi incelerken, şartnamede sözü geçen alanlarla ilgili dikkat edilmesi gereken noktalar kısaca şöyledir:

DIŞ MEKAN

Bahçeler, peyzaj düzenlemeler: Bahçelerinizin peyzaj düzenlemesinin projelendirilmesini, sulama ve bakım koşullarının sözleşmeye yazılmasını isteyebilirsiniz. Arsanızdaki “tescilli” ağaçların kesilemeyeceğini bilmelisiniz. Otopark yönetmeliği gereği arsanızın zemin altında kapalı otopark yapmanız gerektiği durumda, bahçe katında derin kök salacak ağaç ve bitkilendirme yapamayacağınızı unutmayın. Arsanızdaki yetişkin ağaçların korunması için binanızın konumlandırılmasını ve otopark planlamasının mümkün mertebe bu husus gözetilerek yapılmasını talep edebilirsiniz.

OTOPARK

İBB Otopark Yönetmeliği’ne göre düzenlenecek otopark alanlarında, araçlarınızın giriş çıkışlarının sorunsuz şekilde yapılıp yapılmadığını projelendirme sırasında dikkatlice kontrol etmelisiniz

ASANSÖRLER

Resmi Gazete’de yayımlanan asansör yönetmeliğine göre, binadaki daire ve kat sayısına göre belirlenecek bir veya daha fazla sayıda asansör bulunabilir. Asansör kabin ölçülerinin bu yönetmeliğe uygun olup olmadığını projede kontrol edin. Müteahhit bu koşulları sağlayacağını sözleşmede garanti etmelidir.

TESİSATLAR

Havalandırma sistemleri: Binada bağımsız birimlere klima kurulacaksa altyapı, kapasite, iç ünitelerin bulunacakları odalar ve dış ünitelerin konumlandırılacağı yerlerin projede belirtilmiş olmasına dikkat edin. Karar verdiğiniz nitelikteki klima sisteminin özelliklerini teknik şartnamede detaylıca yazılmalıdır.

Isıtma sistemleri: Binanızın bağımsız birimlerinin nasıl ısıtılacağı (merkezi sistem, kombi vs.), odalarda ısıtma elemanlarının (radyatör, yerden ısıtma vs.) nitelikleri ve boyutları teknik şartname ve projede yer almalıdır. Merkezi ısıtma sisteminde pay ölçerli sistemin kurulup kurulmayacağı, sıcak su temininin merkezi, kombi veya elektrikli termosifon vb. cihazlardan hangisiyle yapılacağı ve kapasiteleri de teknik şartnamede yer almalıdır.

Elektrik tesisatı: Elektrik tesisatınız için bir elektrik mühendisinin mimari projeye uygun bir elektrik projesi yapması gerekecektir. Bu projede odalardaki aydınlatma ve prizlerin konumlarına, sistemin topraklı olmasına, TV, internet, telefon, diafon gibi diğer düşük akımlı ve haberleşmeyle ilgili hatların çıkışlarına ve kapasitelerine dikkat edilmelidir. Kullanılacak ekipmanların niteliklerinin ve adetlerinin teknik şartnamede ve projede belirtilmesine önem vermelisiniz.

YANGIN SİSTEMİ

Tüm yapıların İstanbul İtfaiyesi Binaların Yangından Korunma Yönetmeliğine uygun şekilde projelendirilmiş olması gereklidir. Daire içinden yangın merdivenlerine ulaşan kapıların önlerinin kapanmayacak şekilde planlanmasına dikkat etmelisiniz.

TEFRİŞLER

Mimari projede mekanların kullanımını size daha iyi anlatmak için mimarlar mobilya tefrişlerini de çizecektir. Odalarda nasıl bir yerleşim olabileceğine ve o mekanı nasıl kullanacağınıza dair bir öneri niteliğinde olan bu tefrişler, mekanın büyüklüğü hakkında size bir fikir verir. Tefrişte kullanılan mobilya ölçülerinin doğruluğunu ve odanın ölçüleriyle uyumlu olup olmadığını ekibinizdeki mimara kontrol ettirmeniz tavsiye edilir. Tefrişte kullanılan mobilyaların büyüklüklerini, standart ölçüde olan kapı genişlikleriyle oranlayarak kabaca hesap edebilirsiniz.

Güncellemelerden haberdar olabilmek ve rehberin basılı versiyonunu indirebilmek için formu doldurunuz.
Bu formu doldurarak ISMD ve YTONG'dan e-posta alımını kabul etmiş sayılırsınız.