ANLAŞAMAMA DURUMUNDA NELER YAPABİLİRSİNİZ?

Deprem risk raporunun bakanlıkça onayıyla “riskli” ilan edilen binanız kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak tekrar yapım sürecine girecektir. Raporun tebliğinden sonra, 15 gün içerisinde ilgili rapor kararına itiraz edilmezse, kanunen 60 gün içerisinde tüm hak sahiplerinin (kat malikleri), binadaki hisse oranlarına göre 2/3 çoğunlukla bina ortak karar protokollerini hazırlatıp bakanlık onayına sunmaları gerekir.

rehber55

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Yapılacak uygulama kapsamında malikler tarafından:

  • Parsellerin tevhit edilmesine,
  • Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına
  • Yeniden bina yaptırılmasına
  • Payların satışına
  • Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine karar verilebilir

Bina ortak karar protokolünde, yeni binanızın nasıl yapılacağı, kim tarafından yapılacağı, binadaki yeni dağılımın nasıl olacağı, eğer binanıza takviye güçlendirme yaptıracaksanız (4/5 çoğunluk gereklidir) kime yaptırılacağı gibi kararların alınıp bakanlığa sunulması gerekmektedir.

Deprem risk raporu bakanlıkça onaylanıp tapuya riskli yapı şerhi düşüldükten sonra, tapu müdürlüğü riskli yapıdaki kat maliklerine bilgi amaçlı resmi yazı (tebligat) gönderir. Resmi yazının maliklere ulaşmasından sonra, kat malikleri olarak, 15 gün içerisinde rapor sonucuna (yapı risklidir ya da yapı riskli değildir kararına) itiraz etme hakkınız vardır.

RAPORA NASIL İTİRAZ EDERİM?
Tapu müdürlüğü tarafından yapılan tebligatın tarihinden itibaren 15 gün içinde, rapor kararına itiraz etmek isteyen malikler veya yasal temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı il müdürlüğüne dilekçeyle başvurmalıdır.Bu başvurudan sonra, bakanlıkça o il için belirlenmiş teknik heyet tarafından riskli yapı tespit raporu tekrar incelenir ve yapıyla ilgili son karar verilir. Belirlenen bu teknik heyet, bakanlık teşkilatından ikisi inşaat mühendisi en az 3 üye ve üniversitelerin ilgili bölümlerinden 4 akademik üyeyle toplam 7 kişiden oluşmaktadır.Teknik heyetin yaptığı inceleme sonucunda, yapının risksiz bulunması suretiyle itirazın kabul edilmesi halinde, müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak yapı üzerindeki “riskli” ibaresi kaldırılır.

Yapılan inceleme sonucunda itirazın reddedilmesi ya da itiraz süresi içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi halinde tespit kesinleşir ve yıkım sürecine girilir.

Riskli olduğu kesinleşen yapıların yıktırılması için müdürlük tarafından belediye ve il özel idaresine yazı yazılır.

BÜTÜN MALİKLERCE OYBİRLİĞİYLE KARAR VEREMİYORUZ, NASIL ANLAŞMA SAĞLAYACAĞIZ?
6306 sayılı kanunda belirtilene göre: “Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” Dolayısıyla, kentsel dönüşüm sürecine girilmiş ve kanunlara göre en az 2/3 çoğunlukla bina ortak karar protokolü imzalanmış olmasına rağmen, binanın yeniden yapılmasına yanaşmayan hissedarlar, noter tebligatı aracılığıyla, apartmanda gerçekleştirilecek yönetim kuruluna çağırılır.

Yönetim kurulunda alınan karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

Tebliğde, 15 gün içinde kararı kabul etmeyenlerin arsa paylarının, ilgili kanuna göre, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı, satış gerçekleşmezse bakanlıkça Hazine adına alınacağı belirtilir.

AÇIK ARTIRMA USULÜ
Satış işlemi için ilk olarak SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme firması tarafından binanın gayrimenkul değeri belirlenmektedir.

Bu değer üzerinden anlaşmak istemeyen hisse sahiplerinin payları kentsel dönüşüm müdürlüğüne iletilir.

Öncelikle binanın kat sahipleri arasında açık artırma yoluna bu fiyat üzerinden gidilir, eğer burada da sonuç çıkmazsa, aynı fiyatla kamulaştırma yoluna gidilir.

Açık artırma yoluyla gerçekleştirilen hisse payı alışverişinde eğer hisseye talip olan kişi ödemeyi zamanında yapmazsa mahkeme yolu açıktır.

Böylece, %100 mutabık kalan yeni hisse sahiplerinin kararıyla yapılan anlaşmaya göre uygulama gerçekleştirilir.

En az 2/3 imzanın toplanması sonrasında bina ortak karar protokolü Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletilir ve imzası olmayan kişiler için 15 gün süre tanınır.

59

Güncellemelerden haberdar olabilmek ve rehberin basılı versiyonunu indirebilmek için formu doldurunuz.
Bu formu doldurarak ISMD ve YTONG'dan e-posta alımını kabul etmiş sayılırsınız.